Klesá poptávka po nemovitostech i jejich nabídka

16-04-2009

Je to přesně rok, co jsme se v ekonomické rubrice věnovali českému trhu s byty a ptali se odborníků i na riziko přelití americké hypoteční krize do srdce Evropy. Tehdy zaznělo, že bychom měli zůstat klidní. A to v zásadě platí i po roce, i když situace je dnes v mnoha ohledech jiná.

„Ceny nemovitostí budou dále růst, jen pomalejším tempem. Míra nezaměstnanosti ještě dále klesne a pro nejbližší dobu nepočítáme s něčím takovým, jako by byla recese,“ řekl nám před rokem jeden z oslovených ekonomů. Vlastně nic z toho už dnes není pravda. Zároveň ale nelze říci, že by světová ekonomická krize, spuštěná americkou hypoteční krizí, obloukem vedla ke krizi hypoték v Česku. Další z loni oslovených odborníků, ředitel realitní společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal, totiž před rokem uvedl, že o krizové scénáře si říká jen malá část bank, která se při půjčování peněz chová trochu lehkomyslně. I ty jsou dnes ale mnohem obezřetnější, říká Jiří Pácal.

"Zcela určitě. Neřekl bych, že je krize postrašila, spíše krize zasáhla jejich mateřské banky v zahraničí a ty vydaly pokyny, aby se české banky začaly chovat daleko obezřetněji. Takže toto je jedna z věcí, která skutečně je dneska velmi důležitým faktorem pro bytový trh, protože díky této skutečnosti se výrazně snížila poptávka a ten trh oslabil. Ovšem není to jediný důvod. My tady máme i důvody vnitřní, lokální, které by se projevily i bez té globální hypoteční krize."

Předešlých několik let to ale neplatilo. Banky ještě do loňska půjčovaly na bydlení stále odvážněji. Nemůže tam pro budoucnost tikat časovaná bomba? Například v podobě lidí, kteří dostali hypoteční úvěr už na hranici svých finančních možností a pak – pokud nepřišli o práci úplně – mohl klesnout jejich reálný příjem. Před rokem by to byl okrajový případ, dnes už se ale přece může týkat nezanedbatelné části klientů hypotečních ústavů.

"Samozřejmě, určité nebezpečí tam je. A když se vrátím do historie, mně se hrozně líbilo přirovnání jednoho kamaráda bankéře, který říkal: na začátku 21. století jsme půjčili čtyřem lidem z deseti, potom šesti lidem z deseti žadatelů a v roce 2007 jsme půjčili devíti lidem z deseti a toho desátého jsme chytli u tramvaje, vtáhli jsme ho zpátky a půjčili jsme mu také. A tímto způsobem už ty banky určitě postupovat dál nemohou. Na druhou stranu je potřeba si připomenout, že ten hypoteční trh u nás, byť se o něm hodně mluví a píše, není stále ještě příliš silný. Těch nemovitostí pod hypotékou a rodin pod hypotékou zdaleka není tolik, jako máme vlastnického bydlení, zdaleka ne většina lidí tu hypotéku má. Takže bombou bych to úplně nenazval, ale skutečně se mnoho lidí do problémů dostat může. Já myslím, že banky s tím počítají a snaží se těm lidem vycházet vstříc, protože pro ně je samozřejmě daleko lepší pomoci tomu člověku nějak překlenout to složité období, nežli to nějak radikálně řešit."

Realitní expert Jiří Pácal je původním vzděláním matematik a geograf a léta při sledování dění na realitním trhu se snaží držet se reálných čísel. Podle něj je obraz vývoje cen nemovitostí v Česku někdy mediálně a zejména reklamně zkreslený.

"Ony nám poklesly někdy na konci léta a na podzim roku 2008, od té doby možná ještě stále mírně v některých lokalitách klesají a klesaly, ale skutečně k tomu poklesu už došlo. On akorát není vidět. Protože ta inzerce realitních kanceláří je stále poněkud matoucí. Tam ty nemovitosti jsou v těch číslech nadhodnoceny, ale ten reálný obchod se pak už v těch vysokých číslech neodehrává. Takže ten pokles už tady skutečně byl a ten pokles poptávky – a on se nejspíš ještě mírně prohloubí – by svědčil o tom, že by měly ty nemovitosti výrazně klesat. Ovšem já teď teda jednoznačně pozoruji na trhu ještě druhý faktor a to je ten, že ona nám začíná významně klesat nabídka. A to teď nemyslím jenom to, že developerské společnosti jsou v nějakých problémech a méně se staví, ten trh s novými byty není až tak podstatný. Ale ona nám klesá významným způsobem nabídka těch starších nemovitostí a nedochází k tomu, co tady mnoho lidí tvrdí, že lidé odkládají koupi. Oni ji neodkládají. Ale nám tady došlo k tomu, že spousta lidí odložila svůj prodej. Ti, co nepotřebují nutně prodat, tak si řekli, 'no v tuto dobu by prodával leda blázen, odložím prodej'. Takže nám tady vedle toho poklesu poptávky došlo i k významnému poklesu té nabídky, což logicky zabránilo tomu, aby se ceny nepropadly ještě více."

Prostor pro pokles cen je tak podle Pácala omezený a týká se jen největších měst, kde jsou zřejmě trochu nadhodnocené.

"Já jsem teď třeba zrovna mapoval trh v oblasti Děčína, Varnsdorfu a podobně. Tam ty ceny bytů jsou tak strašně nízké, že si nedovedu představit, že by tam mohlo k nějakým poklesům ještě dojít. Protože tam ceny bytů jsou běžně okolo 6-7 tisíc korun na metr čtvereční. To znamená v regionech České republiky ty ceny nejsou nikterak vysoké a že by tam mohlo dojít k nějakým dramatickým poklesům, nepředpokládám, nejsou k tomu až tak zásadní důvody. Kde skutečně došlo a ještě může dojít k poklesu, to je Praha, případně Brno."

Bolavá pata hypotečního trhu je zákonný rámec, řekl nám před rokem ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal. Co se podle něj od té doby změnilo?

"Mám-li být upřímný, tak dobře nedokážu pochválit snad téměř nic. Co se udělalo špatně, je to, že místo aby se deregulace (nájmů) rychle vyřešila a vyřešil se ten konec po té deregulaci, což si myslím, že bez jednoznačného zapojení obecního bytového fondu ani nepůjde, a při tom o něm se zrovna vůbec nemluví, takže deregulace se nám vůbec neřeší, naopak to řešení se spíše odkládá, a s občanským zákoníkem jsme se za ten rok příliš nehnuli, stále ještě nevíme, kdy bude vůbec přijat a v jaké podobě. A co považuji ještě dál za mimořádně podstatné je to, že ani za rok se nám nepodařilo přijmout nový zákon o vlastnictví bytů. Ten starý je velmi špatný a v podstatě brání tomu, aby to začalo pořádně fungovat mezi byty ve vlastnictví, byť je to dneska dvacet procent bytového fondu."

16-04-2009