Économie/Commerce Immobilier industriel : un regard privilégié sur les investissements en République tchèque

Matthias Cruzin, photo: praha.eu « Svoboda & Williams est une société très connue sur le marché du résidentiel, ouverte en 1993-1994 me semble-t-il. La société est très connue pour la vente d’appartements de luxe. D’ailleurs, elle a gagné un prix l’année dernière comme meilleure agence locale. Et j’ai donc rejoint Svoboda & Williams à la fin de l’année 2010 car le propriétaire, M. Svoboda, voulait créer un département commercial. Mon rôle est la location d’entrepôts à des sociétés industrielles ou des sociétés logistiques. »

Quels sont vos clients ?

Photo: Svoboda & Williams « Les clients sont des sociétés désireuses de s’implanter en République tchèque, pour les avantages fiscaux et les avantages de la main d’œuvre. Comme on le sait, la main d’œuvre n’est pas très chère et elle est très qualifiée, donc nous faisons surtout de l’accompagnement de sociétés désireuses de s’implanter en République tchèque en recherches d’entrepôts ou de bâtiments industriels pour la production en général. Il s’agit aussi de l’accompagnement de sociétés de logistiques qui sont en recherche d’entrepôts. Pour prendre un exemple, les grandes sociétés comme Nestlé demandent toujours à un logisticien de dispatcher les produits à travers divers pays et nous les aidons donc à trouver les meilleurs entrepôts, avec les meilleurs prix, afin qu’elles puissent servir leurs clients et distribuer leurs produits en République tchèque. De plus, la République tchèque étant au centre de l’Europe, il est toujours intéressant pour ces sociétés de s’y implanter pour servir soit la Hongrie, soit la Slovaquie. »

Justement, comment se situe la République par rapport à ses pays voisins ? Est-elle plus attractive ?

Photo: Svoboda & Williams « La République tchèque est très intéressante pour les sociétés qui souhaitent servir leurs clients en France ou en Allemagne. Il y a une très grosse tendance où ces sociétés vont s’installer à l’ouest de Prague, c’est-à-dire du côté de Plzeň voire même du côté d’Ústí nad Labem ou de Teplice. Ces clients profitent des infrastructures qui sont ici, de la main d’œuvre, tout en servant leurs clients qui sont à l’ouest de l’Europe, basés en Allemagne ou en France. La République tchèque est aussi bien placée car elle permet de desservir la Hongrie et la Slovaquie tout en restant proche des usines basées en Allemagne. On peut donner l’exemple d’une très grosse société de produits de luxe qui a des usines en France et en Allemagne ; pour eux, c’est un gros avantage d’être proches de leurs usines tout en servant les pays comme la Hongrie et la Slovaquie. »

On pourrait dire que vous êtes au premier rang pour pouvoir évaluer quels sont les investisseurs étrangers en République tchèque. On sait que le premier investisseur est l’Allemagne, mais voyez-vous de nouvelles tendances ou d’autres pays qui arrivent sur le marché tchèque ?

Photo: Svoboda & Williams « Il est vrai que c’est l’Allemagne qui prédomine. On voit quelques groupes français qui sont aussi présents, mais moins que ce que je voudrais, bien sûr. Il y a aussi pas mal de sociétés anglaises qui commencent à regarder ce qui se passe ici. Mais c’est effectivement l’Allemagne qui domine. Ensuite il y a beaucoup de sociétés tchèques avec lesquelles nous travaillons qui sont très actives et qui n’ont rien à envier à de grandes sociétés comme les sociétés françaises. »

Toujours avec cette idée que vous êtes au premier rang pour observer les investissements qui ont lieu en République tchèque, comment percevez-vous les effets de la crise, voyez-vous des évolutions ?

Photo: Svoboda & Williams « Oui, la crise est toujours présente mais il y a quand même une grosse demande. On constate le plus de changements au niveau des fonds d’investissement. Il y a quelques années, on travaillait beaucoup avec des fonds d’investissement allemands, ou anglais. Maintenant, on a beaucoup d’acheteurs tchèques. Il y a un très gros groupe en République tchèque qui s’appelle CPI (Czech Property Investments), de M. Vítek, qui rachète énormément. C’est une tendance qu’on ne voyait pas il y a trois ou quatre ans. On était plus habitués à travailler avec des fonds allemands ou anglais – français pas tant que cela même s’il y en a un ou deux qui sont actifs. Il y a maintenant beaucoup de Tchèques avec des moyens financiers assez importants, et qui se taillent une belle place, avec des rachats importants. Puis, je n’apprendrai rien, mais ce qui a beaucoup changé sont les financements. Il y a quelques années, n’importe qui pouvait être un promoteur ou pouvait acheter un bâtiment vu que les conditions de financement étaient très simples. Aujourd’hui, on va demander un très gros apport et des garanties qui sont difficiles à donner. Par exemple, si vous voulez construire un nouveau bâtiment, on va vous demander d’avoir une pré-location d’un certain pourcentage qui est très élevé. Si vous voulez construire un bâtiment de 10 000 m², il faut qu’il soit déjà loué à 60 ou 70%, et l’apport financier doit être à 40 ou 50%. C’est énorme quand on pense qu’il y a quelques années, l’apport était seulement de 10 ou 15%. Sur un projet à 10 millions d’euros, il faut amener 5 millions d’euros, alors qu’avant, un million suffisait. Les banques sont beaucoup plus frileuses, on voit cela partout en Europe. Mais la République tchèque a une très bonne position. Je suis optimiste, je pense que ça va repartir. »